楼市预警!限售正式解冻,这10个城市首当其冲

搜狐焦点成都资讯 2019-04-08 07:46:15
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

没有买卖,就没有伤害。

文|凯风

没有买卖,就没有伤害。

两年前,从广州厦门开始,全国50多个城市先后上马“限售”。史上最大规模的“冻房”政策,成为这一轮楼市调控最深的印记。

如今两年过去,第一批限售房已经到期。

这意味着,大量二手房正式“解冻?#20445;?#38470;续获得入市资格,这将对楼市产生多大影响,会?#25442;?#23548;致新一轮抛售?#20445;?/p>

01

这10大城市首当其冲

限售,是这一轮楼市调控的标配。

2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策,新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易,限售由此开启。

随后广州、福州、青岛等地跟进,最?#31456;?#24310;到全国60多个城市,其中不乏类似菏泽这样的三?#21335;?#22478;市。大多数城市限售周期为两年,部分城市为3年或5年。

如今,两年过去,限售即将解冻,这10大城市首当其冲。

其中,厦门、福州、青岛、广州四大城市,作为全国第一批限售之城,目前首批限售已经到期。

 

在月内,常州、东莞、扬州、海南、济南、保定徐水六地都将触及限售解冻期限。

这意味着,就在本月,将有10大城市限售陆续解冻。

而在5月,嘉兴、南宁、芜湖、徐州都将触及解冻点。到今年10月,除个别限售周期为3-5年的城市外,大多数城市限售都到了解禁周期。

值得一提的是,2018年12月底,山东菏泽已经率?#28909;?#28040;限售政策,而当?#20445;?#33743;泽的限售尚未到期。(参阅《取消限售!全国打响松绑第一枪,意味?#25856;?#20040;?》)

02

限售到期,冲击有多大?

限售解禁,究竟对楼市有何冲击,这要从限售的政策初?#36816;?#36215;。

限售,本意是为“冻房”而来,冰封楼市,锁住流动性。既不?#24066;?#33719;利了结,也不?#24066;?#28165;盘退出,无论涨跌,这些不动产都不能参与。

这就带来双重效果:在房价大涨之?#20445;?#23427;能遏制投机;在大跌之?#20445;?#20063;能限制抛售,从而缓解楼市下跌态势。

所以,限售到底会对市场带?#26149;?#31181;影响,要看的是市场究竟处于哪一个阶段。

在不同的楼市环境下,限售解禁带来的影响有天?#20048;?#21035;。

在楼市上行期,限售解禁基本?#25442;?#23545;市场产生多大冲击;而在楼市下行期,限售解禁,二手房将会大量入市,显?#25442;?#21152;速市场下行趋势。

不过,如今的楼市,既非上行,也非下行,而?#20431;?#31283;性盘整。

虽然3月以来,以北京、上海、厦门为代表的个别一二线城市有所回暖,但量能相比过去仍未出现扩张,价格还?#30343;俏?#20013;有涨。至于大多数三?#21335;?#22478;市,仍在高位盘整,部分城市量价齐跌?#21335;?#34892;趋势仍未扭转。

这?#30452;?#26223;下,限售解禁,自?#25442;?#23545;市场带来一定冲击,从而打乱楼市回暖的节奏。

毫无疑问,投机?#24335;?#34987;冰封两年之久,获利了结的驱动十分强劲。

03

广州VS厦门:限售解禁影响几何?

那么,到底有多少房源获得解禁资格?

先说广州,2017年4月-12月,二手房成交量高达8.5万套,一手房成交量也达到6万?#20303;?#36825;意味着,未来八个月,广州将有14.5万房源限售解禁,获得入市资格。

而目前,广州每个月的二手房成交量?#22025;?000多套,限售解禁将对市场造成一定影响。

?#29575;?#19978;,广州的二手房挂牌量已经出现大幅增加。4?#40065;酰?#24191;州链家二手房源放盘?#23458;黄?万套,而2?#40065;?#20165;为3万套左右,去年10月则是2.6万套左右。

不过,与此同?#20445;?#24191;州“317”新政同样满两年,“5年社保限购限制”解禁,部分外来需求?#30343;?#25918;,与限售解禁形成对冲。这里的背景是,2017年3月17日,广州升级楼市调控,外地购房门槛从“3年社保”调整为“5年社保”。

再看厦门,2017年3?#36718;?#21518;,厦门一二手房成交量全部萎靡不振,整体成交量?#22025;?.4万套左右。

而2019年3月,厦门楼市回暖,成交量不断上行,当月二手房成交量超过4000?#20303;?#22914;果厦门能保持如今的市场热度 ,限售解禁带来的?#21776;?#20914;击影响不大。

当然,无论广州还是厦门,抑或其他城市,随着限售盘解禁,未来二手房放盘量还将会继续扩张。

04

哪些城市影响最大?

限售解禁的影响不容小觑,但对不同城市的影响不能一概而论。

有必要指出的是,限售解禁,?#30343;?#36171;予入市资格,至于是否抛售,则要视城市环境和楼市阶?#21619;?#23450;。

其一,炒房团向来都有抛售冲动,而无论哪个城市,刚需都?#25442;?#36731;?#30528;?#30424;。对于在2017年就已经加码限购的城市来说,刚需所占比例一般都会高过外来投资者,这些城市受到限售解禁的冲击也就相对有限。

相反,对于?#20999;?#20197;外来投资者为主的城市,限售解禁的冲击?#19978;?#32780;知。尤其是炒房团,借助楼市回暖抛售出货,将是大概率?#24405;?/p>

其二,高处?#30343;?#23506;,2017年房价处于最高位的城市,所受冲击也就更大。越是当初房价处于高位,投资者浮亏越多,抛售的动力也就越大。相反,2017年楼市刚刚上行就加码限售的城市,大多数被冰冻的房子都有浮盈?#21344;洌?#30456;比在山顶上接盘的购房者,也会相对淡定。

其三,对于除大都市圈外的三?#21335;?#22478;市,务必要谨慎。过去在棚改货币化刺激之下,三?#21335;?#26032;房价格快速上行,翻倍行情屡见不?#30465;?#20294;如果未来无人接盘,那么翻倍也?#30343;?#28014;盈,前期涨太多都没有多大意义。对于这些城市,要警惕叠加而至的双重压力:?#30343;?#26842;改新建房上市带来的新增库存,二是二手房抛盘带来?#26408;?#22823;压力。

其?#27169;?#27880;意“5年社保限购解禁”与“限售解禁”形成的对冲效应。2017年3月,上海广州等地将限购门槛从“3年社保”升级为“5年社保?#20445;?#19968;批购房者被拒之门外。如今,部分购房者已满足限购年限要求,这会对限售解禁形成一定对冲效应。

其五,一二线大抛售的可能性不大。基于2019年稳楼市的政策目标,随着货币宽松和楼市松绑成为主基调,加上一二线局部楼市开始回暖,这一轮限售解禁,整体上?#25442;?#24418;成大规模抛售潮。

来源:国民经略

小助理有话说:

扫描下方二维码,即?#21830;?#21152;“拼房帝”小程序及“血拼成都楼市”公众号,如需了解更多成都楼市资讯,添加“小助理”微信(ID:lousir-2018),备注“加群?#20445;?#21363;?#23665;?#20837;购房交流群答疑解惑撩助理哟~

声明:本文由入驻焦点开放平台?#28118;?#32773;撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,?#28142;?#34920;焦点立场。